Lo que dice la ley estatal
La intermediación inmobiliaria es una actividad libre. La Ley 10/2003 permite ejercerla a cualquier persona física o jurídica “sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial”, sin perjuicio de los requisitos que fije la normativa de protección de los consumidores (Ley 10/2003, art. 3). Lo mismo decía antes el Real Decreto-ley 4/2000, art. 3.
El título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) y los colegios de API siguen existiendo, pero son una opción: el reglamento de los colegios dice que “la colegiación se alza sobre el principio de voluntariedad”. Lo que sí reserva es el nombre: solo los colegiados pueden llamarse “agente de la propiedad inmobiliaria” (Real Decreto 1294/2007).
Comunidad por comunidad
Lo que cambia según dónde trabajes es si tienes que inscribirte en un registro de agentes y qué te piden para hacerlo.
| Comunidad | Registro de agentes |
|---|---|
| Cataluña | Obligatorio |
| Comunitat Valenciana | Obligatorio; un tribunal anuló parte de sus requisitos en 2024 |
| Andalucía | Obligatorio en la ley, pero sin crear y con la obligación en vías de eliminarse |
| Illes Balears | Voluntario desde el 14 de junio de 2026, pero la ley pide garantía y seguro a todos |
| Comunidad de Madrid | Voluntario |
| Navarra | Voluntario |
| Canarias | Voluntario |
| País Vasco | No puede ser obligatorio, según el Tribunal Constitucional; sin decreto que lo cree |
En Galicia, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura, la Región de Murcia y La Rioja no hemos encontrado ningún registro de agentes. Asturias y Aragón han anunciado el suyo, pero a 19 de octubre de 2026 no se había publicado.
Cataluña
La ley catalana de vivienda exige a los agentes un establecimiento abierto al público (o una dirección física si solo trabajan por internet), capacitación profesional, una garantía y un seguro de responsabilidad civil, y crea un registro obligatorio (Ley 18/2007, arts. 55.3 y 55.4). No inscribirse no anula los contratos (art. 56.4). El Decreto 12/2010 concreta los requisitos:
- capacitación: una titulación relacionada o cursos de al menos 200 horas lectivas (anexo 1);
- garantía: 60.000 € por establecimiento y año, o 300.000 € si solo se trabaja por internet (art. 8);
- seguro de responsabilidad civil: 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año, o 150.000 € y 1.000.000 € por internet (art. 11).
El trámite está en la web de la Generalitat.
Comunitat Valenciana
El Decreto 98/2022 creó el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria, “gratuito y de carácter obligatorio” (art. 4.1), con requisitos de domicilio, capacitación, garantía y seguro en su art. 3. En diciembre de 2024 el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, a recurso de la CNMC, anuló varios de ellos (sentencia 706/2024, firme según la CNMC):
- el requisito de capacitación profesional entero, con las 200 horas de formación incluidas;
- las cuantías de los avales y seguros de caución;
- que los agentes que solo trabajan por internet tengan su dirección en la Comunitat;
- y el aviso que debían dar los agentes ocasionales y los inscritos en otras comunidades.
La obligación de inscribirse no se recurrió y sigue en pie. Antes de hacerlo, mira en el propio registro qué documentos piden hoy (nota del TSJCV).
Andalucía
La Ley 5/2025 creó un registro “público, administrativo, gratuito y obligatorio” (art. 50.1), pero todavía no está en marcha. En el acuerdo publicado en el BOE el 19 de octubre de 2026, la Junta se compromete a cambiar la ley para quitar la inscripción obligatoria. Lo explicamos en la guía del registro de Andalucía.
Illes Balears
La Ley 3/2024 hizo obligatorio el registro, pero la Ley 4/2026 lo cambió desde el 14 de junio de 2026: “La inscripción en este tiene, en todo caso, carácter voluntario” (Ley 3/2024, disposición adicional decimocuarta). Aun así, la disposición adicional decimotercera se aplica a todas las personas que ejercen como agentes en Baleares, inscritas o no, y les pide un establecimiento (o una dirección postal en Baleares si trabajan solo por internet), una garantía de 60.000 € por año y un seguro de responsabilidad civil de 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año. La formación ya solo se pide para inscribirse en el registro.
Comunidad de Madrid, Navarra, Canarias y País Vasco
- Madrid: la inscripción tiene “en todo caso, carácter voluntario”. Para inscribirte piden una titulación, 200 horas de formación o cuatro años de experiencia, una garantía de 60.000 € y un seguro de 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año (Decreto 8/2018, arts. 1, 6 y 7; registro RAIN).
- Navarra: registro voluntario, público y gratuito. Para inscribirte, 200 horas de formación (o ser API colegiado, una titulación o cuatro años de experiencia), una garantía de 30.000 € y un seguro de 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año, un 50 % más si solo trabajas por internet (Decreto Foral 33/2019, arts. 4, 8 y 9).
- Canarias: la inscripción “tiene un carácter voluntario”. Para inscribirte piden un establecimiento abierto al público (o una dirección física en Canarias si trabajas por internet), ser API colegiado, una titulación, cuatro años de experiencia o 200 horas de formación, y una garantía de 30.000 € por establecimiento, que puede sustituirse por un seguro de responsabilidad civil de al menos ese capital (Decreto 11/2022, arts. 4 a 8).
- País Vasco: la ley de vivienda prevé un registro (Ley 3/2015, disposición adicional primera), y el Tribunal Constitucional excluyó que la inscripción pueda ser “presupuesto o título habilitante del ejercicio de la actividad inmobiliaria en el País Vasco” (STC 97/2018). No hemos encontrado el decreto que lo cree.
Darte de alta como autónomo, paso a paso
Si vas a trabajar por tu cuenta, estos son los trámites estatales, en el orden en que se hacen. Antes, mira en la tabla de arriba si tu comunidad te pide inscribirte.
- Alta en Hacienda con el modelo 036, antes de empezar la actividad. El modelo 037 ya no existe: desde febrero de 2025 todo se hace con el 036 (Agencia Tributaria).
- El epígrafe del IAE. Los agentes colegiados van en el grupo 721 de la sección segunda. Para un agente no colegiado, la Dirección General de Tributos ha contestado en consultas que la intermediación en ventas de promociones va en el 724, la de alquileres en el 799 y la 834 de la sección primera solo si la actividad es empresarial. Para otras intermediaciones, como la venta de viviendas de segunda mano, esas consultas no fijan epígrafe: confírmalo con la Agencia Tributaria. Ojo: el 723, que citan muchas webs, es el de los administradores de fincas (tarifas del IAE). Las personas físicas no pagan el impuesto; el epígrafe se indica en el modelo 036 (Ley de Haciendas Locales, art. 82.1.c).
- Alta en el RETA de la Seguridad Social antes de empezar, con hasta 60 días de antelación (Import@ss).
- La cuota depende de tus rendimientos reales, por tramos (Orden PJC/297/2026, art. 18). Existe una cuota reducida para quien empieza, la tarifa plana (Ley del Estatuto del Trabajo Autónomo, art. 38 ter), cuyo importe fija la ley de presupuestos: consulta la cifra vigente en la Seguridad Social. Con nuestra calculadora de ingresos ves tu cuota con tus cifras.
- Tus facturas llevan IVA del 21 % (Ley del IVA, art. 90). Si facturas a una empresa, como la agencia o la red con la que trabajas, te retiene el 15 % de IRPF, o el 7 % el año en que empiezas y los dos siguientes (Reglamento del IRPF, art. 95). Los particulares no retienen, y entonces pagas tú a cuenta con el modelo 130. El IVA se declara cada trimestre con el modelo 303.
- El programa de facturación tendrá que cumplir el reglamento de sistemas de facturación (Verifactu): para los autónomos, antes del 1 de julio de 2027 según el Real Decreto-ley 15/2025.
Si trabajas para una red o una agencia
Muchas redes y agencias trabajan con agentes autónomos. Si al menos el 75 % de tus ingresos viene de un solo cliente, la ley te considera trabajador autónomo económicamente dependiente (TRADE): el contrato tiene que constar por escrito y registrarse en el Servicio Público de Empleo, y te toca registrarlo a ti en los diez días hábiles siguientes a la firma (Ley del Estatuto del Trabajo Autónomo, arts. 11 y 12; Real Decreto 197/2009, art. 6; trámite en el SEPE).
Lo que la ley te pide desde la primera operación
- Prevención del blanqueo de capitales. Quien se dedica profesionalmente a la intermediación en la compraventa de inmuebles es sujeto obligado (art. 2.1.l), y en los alquileres a partir de 10.000 € al mes. Eso supone identificar al cliente y a su titular real, hacer un análisis de riesgo por escrito, comunicar las operaciones sospechosas al SEPBLAC, conservar los documentos diez años y formarte (Ley 10/2010).
- La información al ofrecer viviendas. La publicidad no puede inducir a error y lo que anuncias obliga; debes tener a disposición del comprador los datos de la vivienda, y el precio total incluye, en su caso, tus honorarios y el IVA (Real Decreto 515/1989).
- Lo que pueden pedirte antes de pagar. El comprador o el inquilino puede pedir información mínima sobre la operación, la vivienda y quién interviene antes de firmar o entregar dinero (Ley 12/2023, art. 31).
¿Cuánto se gana?
Depende de cuántas operaciones cierres, de los honorarios que pactes con cada cliente y de cómo los repartas con otras agencias o con tu red. La calculadora de ingresos de agente inmobiliario hace la cuenta con tus cifras, con la cuota de autónomos, el IRPF y tus gastos.
Lo que necesitas el primer día
Desde el primer cliente te hace falta un sitio donde tener a cada comprador y cada vendedor con su siguiente paso. Puede ser una hoja de cálculo o un CRM. LeadWing es un CRM para agentes independientes: pegas cada contacto que te llega y lo convierte en una ficha, gratis hasta 10 clientes. Si vas a anunciarte en portales, mira antes lo que cobra cada portal.
Fuentes
Todas comprobadas el 19 de octubre de 2026.
- Normativa estatal: Ley 10/2003, Real Decreto-ley 4/2000, Real Decreto 1294/2007.
- Cataluña: Ley 18/2007, Decreto 12/2010, trámite. Comunitat Valenciana: Decreto 98/2022, sentencia 706/2024, nota del TSJCV, expediente de la CNMC.
- Andalucía: Ley 5/2025, BOE-A-2026-21762. Illes Balears: Ley 3/2024. Madrid: Decreto 8/2018, RAIN. Navarra: Decreto Foral 33/2019. Canarias: Decreto 11/2022. País Vasco: Ley 3/2015, STC 97/2018.
- Alta y fiscalidad: modelo 036, tarifas del IAE, Ley de Haciendas Locales, alta en el RETA, Orden PJC/297/2026, Estatuto del Trabajo Autónomo, Ley del IVA, Reglamento del IRPF, Real Decreto 197/2009, registro de contratos TRADE, Real Decreto-ley 15/2025.
- Obligaciones: Ley 10/2010, Real Decreto 515/1989, Ley 12/2023.