Как рассчитывается комиссия
Комиссия агентства (по-испански honorarios) указывается в договоре, который агентство подписывает с клиентом, — обычно в договоре поручения (nota de encargo). Она бывает двух видов: процент от цены продажи или фиксированная сумма в евро. В обоих случаях в договоре, как правило, указана комиссия без налога, а налог начисляется сверху.
Официальной или стандартной ставки нет. Каждое агентство согласует комиссию со своим клиентом, а профессиональные объединения не вправе устанавливать или даже рекомендовать её размер: это запрещает статья 14 Закона о профессиональных коллегиях (Ley de Colegios Profesionales). Поэтому калькулятор открывается с пустыми полями: цифры у каждого свои.
Допустим, в договоре указана комиссия 12 000 € плюс IVA. Эти 12 000 € — база. IVA по ставке 21 % добавляет 2 520 €, и клиент платит 14 520 €. Если комиссия задана в процентах, калькулятор сначала умножает на них цену продажи, а затем делает всё то же самое.
Дальше остаётся только делить: какая часть базы уходит другому агентству при совместной продаже, сколько из доли вашего агентства причитается лично вам и какая сумма будет в вашем собственном счёте после удержания IRPF, подоходного налога. Калькулятор выше считает каждый шаг в центах, поэтому части всегда складываются в целое.
IVA на комиссию: «más IVA» или «IVA incluido»
Комиссия агентства недвижимости облагается IVA, испанским НДС, по общей ставке 21 % (см. страницу налоговой службы Agencia Tributaria о ставках IVA). На Канарских островах IVA нет: там действует налог IGIC, и его общая ставка — 7 % (см. страницу налоговой службы Канарских островов об IGIC). Если ставка другая, выберите «Другой» и введите её.
Комиссию указывают двумя способами, и их легко перепутать:
- «Más IVA» (плюс IVA): названная сумма — это база, а налог начисляется сверху. 12 000 € más IVA означает, что клиент платит 14 520 €.
- «IVA incluido» (IVA включён): налог уже входит в сумму. Чтобы найти базу, разделите сумму на 1,21. 14 520 € IVA incluido — это 12 000 € комиссии и 2 520 € IVA.
Если у вас сумма второго типа, включите «Комиссия уже включает IVA», и калькулятор вычтет налог, прежде чем что-либо делить.
Кто платит комиссию агентству недвижимости в Испании?
Тот, кто подписал договор с агентством. При продаже ни один закон не определяет, кто платит, продавец или покупатель: комиссию должен тот, кто нанял агентство, а договор обязывает только тех, кто его подписал. Это закреплено в статье 1257 Гражданского кодекса Испании (Código Civil). На практике платит обычно продавец — по договору поручения (nota de encargo).
Покупатель платит комиссию, только если подписал собственный договор, например с агентом, которого нанял для поиска жилья. При совместной продаже два агентства делят одну комиссию: агентство, которое ведёт объект, делится тем, что платит ему клиент, с агентством, которое привело покупателя.
А вот в аренде вопрос решает закон. При аренде жилья (arrendamiento de vivienda), после закона о праве на жильё (Ley 12/2023), статья 20.1 Закона об аренде городской недвижимости (Ley de Arrendamientos Urbanos) возлагает расходы на услуги агентства и оформление договора на арендодателя.
Аренда: месяцы арендной платы или доля годовой аренды
В аренде комиссию устанавливают в месяцах арендной платы, в процентах от арендной платы за год или фиксированной суммой. Выберите «Аренда», введите месячную арендную плату и комиссию так, как она указана в договоре; налог, раздел с другим агентством, ваша доля и IRPF дальше считаются точно так же, как при продаже.
Как совместная комиссия распределяется между двумя агентствами
При совместной продаже одно агентство обычно ведёт объект, а другое приводит покупателя. Комиссия при этом остаётся одной, и движется она по шагам:
- Клиент платит агентству, с которым подписал договор: всю комиссию плюс налог.
- Другое агентство выставляет этому агентству счёт на свою долю комиссии плюс налог.
- Независимый агент, который работает с агентством, выставляет агентству счёт на свою часть плюс налог, обычно с удержанием IRPF (подробнее об этом ниже).
Фиксированного раздела нет. Каждый договор о сотрудничестве устанавливает свой, и калькулятор принимает тот, что указан в вашем. Каждая доля считается от комиссии без налога; затем каждое агентство добавляет налог в свой счёт.
Когда закончите, кнопка «Скопировать раздел комиссии» даст вам короткое сообщение для другого агентства: комиссия, налог и обе доли в евро. Вашу личную долю оно никогда не включает.
Удержание IRPF в вашем счёте
Если вы автономо (autónomo) и ваша деятельность зарегистрирована как профессиональная, компания или специалист, который оплачивает ваш счёт, удерживает из него IRPF и перечисляет его в налоговую службу за вас. Общая ставка — 15 %, а в год начала деятельности и два следующих года — 7 %, если в предыдущем году у вас не было профессиональной деятельности; о пониженной ставке вы письменно сообщаете плательщику (статья 95 Регламента IRPF).
В счетах частным клиентам удержания нет: человек, который покупает жильё для себя, ничего не удерживает. Налоговая служба подтвердила оба положения для агента по недвижимости, работающего как физическое лицо, в обязывающем разъяснении (consulta vinculante) V2188-21.
Удержание считается от базы, а не от налога. При базе 4 000 € и IVA 21 % в счёте начисляется 840 € IVA и удерживается 600 € по ставке 15 %, так что вы получаете 4 240 €. Эти 600 € не пропадают: это аванс в счёт подоходного налога, и он засчитывается в сумму к уплате, когда вы подаёте декларацию.
Сколько зарабатывает агент с одной продажи?
Единого ответа нет, потому что всё зависит от трёх чисел, которые меняются от сделки к сделке: комиссии, которую ваше агентство согласовало с клиентом, раздела с другим агентством, если он есть, и вашей личной доли в части, которая достаётся вашему агентству. Введите свои цифры в калькулятор и меняйте их по одной, чтобы увидеть, чего стоит для вас каждая.
Калькулятор показывает сумму, указанную в вашем счёте, до вашего подоходного налога и расходов. Чтобы узнать, что остаётся за год продаж после взноса автономо (cuota de autónomos), расходов и IRPF, воспользуйтесь калькулятором дохода агента.
Сделки за цифрами — в одном месте
LeadWing — это CRM для независимых агентов по недвижимости в Испании. В нём каждый клиент хранится вместе с агентством, через которое он пришёл, с его показами, предложениями и запланированными контактами, так что, когда продажа закрывается, вся сделка уже собрана в одном месте. Сервис работает на английском, испанском и русском языках и бесплатен для базы до 10 клиентов.
Этот калькулятор только считает; это не налоговая и не юридическая консультация.