Что это за реестр
Ley 5/2025, закон Андалусии о жилье, создал Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía — реестр агентов по недвижимости, которые работают с жильём в Андалусии. Закон опубликован в BOJA, официальном вестнике Андалусии, 24 декабря 2025 г. и в BOE, государственном официальном вестнике Испании, 8 января 2026 г. и действует с 24 января 2026 г. (восьмое заключительное положение).
Закон называет реестр публичным, административным, бесплатным и обязательным и передаёт его в ведение жилищного ведомства правительства Андалусии (ст. 50). Реестр предназначен для всех, кто регулярно и за вознаграждение, в качестве специалиста или предприятия, оказывает услуги посредничества, консультирования и сопровождения при покупке, аренде, обмене или уступке жилой недвижимости (ст. 49.1).
Вносить в реестр предполагается на основании declaración responsable — заявления под собственную ответственность: до начала работы агент подписывает, что выполняет требования, а власти вправе в любой момент запросить подтверждение. Заявление нужно будет периодически обновлять (ст. 51).
Что говорит Ley 5/2025 сегодня
С момента публикации текст не менялся: консолидированная редакция в BOE по-прежнему совпадает с исходной, а единственное исправление, опубликованное с тех пор, в марте 2026 г., устраняет неточность в списке отменённых норм. Вот фрагменты, которые важны для агента.
«…и которое обязано зарегистрироваться в реестре, который для этой цели создаст ведомство, отвечающее за жилищную сферу.»
«Регистрация в Реестре будет необходимым условием для осуществления деятельности на территории автономного сообщества Андалусия.»
«Требования, а также правила организации и работы будут определены и развиты подзаконными актами.»
«Не позднее чем через два года после вступления настоящего закона в силу ведомство, отвечающее за жилищную сферу, примет меры, необходимые для создания, регулирования и запуска Реестра…»
Иначе говоря, закон делает регистрацию обязательной, но сам реестр, его подробные правила и формы откладывает на потом. Два года отсчитываются от 24 января 2026 г., так что срок истекает 24 января 2028 г. Формы должна утвердить своим решением Secretaría General de Vivienda, генеральный секретариат по жилью правительства Андалусии (первое дополнительное положение), а декрет июля 2026 г. поручил этому же органу «разработку и координацию» реестра (Decreto 197/2026, ст. 6.2.n). 29 сентября 2026 г. поиск в BOJA по названию реестра выдавал эти два текста и больше ничего.
Что изменилось 18 сентября 2026 г.
Правительство Испании высказало возражения против части закона, и оба правительства договорились вести переговоры о 16 его статьях и одном заключительном положении. Среди них ст. 49–52 — четыре из пяти статей о реестре; пятая, ст. 53 о гарантии и страховании, в этот список не входит. Соглашение опубликовано в BOE и в BOJA 13 апреля 2026 г.
18 сентября 2026 г. правительство Андалусии объявило, что переговоры завершились соглашением, которое, по его словам, закрывает спор без обращения в Конституционный суд. О реестре в его сообщении сказано:
«…правительство Андалусии инициирует законодательные поправки, необходимые, чтобы отменить обязательную регистрацию как условие доступа к деятельности и привести её регулирование в соответствие с принципами соразмерности и единства рынка. Кроме того, будет уточнено, что установленные требования являются альтернативными и что применяются общегосударственные нормы о членстве в профессиональных коллегиях.»
Проще говоря, объявлены три изменения:
- регистрация перестанет быть условием для работы агентом в Андалусии;
- закон прямо укажет, что его требования альтернативны;
- будут применяться общегосударственные нормы о членстве в профессиональных коллегиях.
В сообщении нет ни даты, ни проекта текста. На 29 сентября 2026 г. ни соглашение, ни какой-либо закон, изменяющий Ley 5/2025, не были опубликованы ни в BOE, ни в BOJA.
Что это значит для вас
Этот раздел лишь пересказывает приведённые выше тексты. Он не отвечает на вопрос, соответствует ли требованиям конкретный человек.
Что действует сегодня
- Текст закона по-прежнему делает регистрацию обязательной (ст. 50.3), и поправок в него не вносили.
- Реестр не создан: вступить в него пока нельзя, и формы заявления, которую нужно подавать, тоже нет.
- Общегосударственный закон по-прежнему разрешает физическим и юридическим лицам заниматься посредничеством с недвижимостью «без необходимости иметь какое-либо звание или состоять в какой-либо официальной коллегии», без ущерба для требований о защите прав потребителей, которые устанавливают нормы, регулирующие эту деятельность (Ley 10/2003, ст. 3, наш перевод).
За чем следить
- Текст соглашения, опубликованный в BOE и BOJA. Именно он официально фиксирует, о чём договорились два правительства; сообщение — лишь краткое изложение.
- Закон или декрет-закон, изменяющий ст. 49–52, опубликованный в BOJA. Пока такой документ не опубликован, действует нынешний текст.
- Декрет о создании и регулировании реестра и решение об утверждении его форм.
- 24 января 2028 г. — срок из седьмого заключительного положения, если поправки его не изменят.
У этой страницы есть дата. Когда что-то из перечисленного будет опубликовано, мы обновим страницу и дату вверху.
Требования в формулировке закона
Это условия вступления в реестр по ст. 51–53 в опубликованной редакции. Правительство Андалусии объявило, что новая редакция закона уточнит: требования альтернативны, а членство в профессиональных коллегиях регулируют общегосударственные нормы. Поэтому читайте это как действующий текст, а не как окончательный список.
| Требование | Что говорит закон |
|---|---|
| Квалификация, ст. 52.1 | Перечислены четыре пункта: (a) официальное звание Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API, лицензированный агент по недвижимости); (b) высшее образование в области социальных и юридических наук, инженерии или архитектуры; (c) не менее четырёх лет работы агентом непосредственно перед подачей заявления, подтверждённых справкой о трудовом стаже, регистрацией в качестве автономо (autónomo) или договором франшизы в сфере недвижимости за эти годы; (d) членство в официальной коллегии API. |
| Компании, ст. 52.1 | Требованиям должны соответствовать как минимум один руководитель или член совета директоров, а также лицо, отвечающее за открытый для посетителей офис. |
| Обучение, ст. 52.2 | Не менее 100 учебных часов официального обучения посредничеству с жилой недвижимостью и жильём с господдержкой, пройденного за четыре года до подачи заявления, — для владельца бизнеса и 50 % его сотрудников. Очно, дистанционно или онлайн, в учебных заведениях тех видов, что перечислены в статье. |
| Гарантия или страховка, ст. 52.3 и 53 | Одно из двух: финансовая гарантия, покрывающая деньги, полученные в ходе работы, или страхование профессиональной гражданской ответственности. Минимальные суммы установит подзаконный акт в зависимости от объёма бизнеса. |
| Судимость, ст. 52.4 | Отсутствие судимости, связанной с посредничеством в сфере недвижимости. Это условие, как и гарантию или страховку, нужно соблюдать всё время, пока агент состоит в реестре (ст. 52.5). |
| Заявление, ст. 51 | Declaración responsable до начала работы — о минимальной квалификации, платёжеспособности, страховании гражданской ответственности и кодексе добросовестной практики. Её периодически обновляют по правилам, которые ещё предстоит написать. |
Хронология
- 24 декабря 2025 г.
- Ley 5/2025 от 16 декабря публикуется в BOJA, № 247.
- 8 января 2026 г.
- Закон публикуется в BOE под номером BOE-A-2026-423.
- 24 января 2026 г.
- Закон вступает в силу — через месяц после публикации в BOJA.
- 13 апреля 2026 г.
- BOE и BOJA публикуют соглашение о переговорах по 16 статьям, в том числе по ст. 49–52.
- 31 июля 2026 г.
- Decreto 197/2026 поручает разработку реестра Secretaría General de Vivienda.
- 18 сентября 2026 г.
- Правительство Андалусии объявляет о соглашении: обязательную регистрацию отменят.
- 24 января 2028 г.
- Срок создания и запуска реестра, если поправки его не изменят.
Источники
Все проверены 29 сентября 2026 г.
- Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, консолидированный текст в BOE (BOE-A-2026-423).
- Тот же закон в редакции, опубликованной в BOJA, № 247, 24 декабря 2025 г.
- BOE-A-2026-8197, соглашение о начале переговоров, BOE № 90, 13 апреля 2026 г., и то же соглашение в BOJA, № 69, 13 апреля 2026 г.
- Junta de Andalucía: «Junta y Gobierno alcanzan un acuerdo que resuelve las discrepancias sobre la Ley de Vivienda de Andalucía», 18 сентября 2026 г.
- Decreto 197/2026, de 30 de julio о структуре жилищного ведомства правительства Андалусии, BOJA, внеочередной выпуск № 15, 31 июля 2026 г. (ст. 6.2.n).
- Ley 10/2003, de 20 de mayo, art. 3, в BOE.
- Поиск в BOJA по названию реестра — чтобы увидеть всё, что опубликовано позже.
LeadWing — CRM для независимых агентов по недвижимости в Испании, а не юридическая фирма. Остальные наши руководства посвящены повседневной работе, например повторным контактам с лидами.