Как стать риелтором в Испании: что требует закон в каждом регионе

Что говорит общегосударственный закон

Посредничество с недвижимостью в Испании — свободная деятельность. Ley 10/2003 разрешает заниматься ею любому физическому или юридическому лицу «без какого-либо звания и без членства в официальной коллегии», с соблюдением норм о защите прав потребителей (Ley 10/2003, ст. 3, наш перевод). То же говорил раньше Real Decreto-ley 4/2000, ст. 3.

Звание Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) и коллегии API по-прежнему существуют, но это выбор: положение о коллегиях говорит, что членство основано «на принципе добровольности». Зато оно закрепляет название: называть себя «agente de la propiedad inmobiliaria» могут только члены коллегии (Real Decreto 1294/2007).

Регион за регионом

От региона зависит, обязаны ли вы вступать в реестр агентов и что для этого требуется.

В Галисии, Кантабрии, Кастилии — Ла-Манче, Кастилии и Леоне, Эстремадуре, Мурсии и Ла-Риохе мы не нашли реестра агентов. Астурия и Арагон объявляли о своих, но на 19 октября 2026 г. они не были опубликованы.

Каталония

Закон Каталонии о жилье требует от агентов помещения, открытого для посетителей (или физического адреса, если работа идёт только онлайн), профессиональной подготовки, гарантии и страхования ответственности и создаёт обязательный реестр (Ley 18/2007, ст. 55.3 и 55.4). Отсутствие регистрации не делает договоры недействительными (ст. 56.4). Подробности — Decreto 12/2010:

• подготовка: профильный диплом или курсы не менее 200 учебных часов (приложение 1);
• гарантия: 60 000 € на офис в год, или 300 000 €, если работа только онлайн (ст. 8);
• страхование ответственности: 100 000 € на случай и 600 000 € в год, или 150 000 € и 1 000 000 € онлайн (ст. 11).

Заявка подаётся на сайте Женералитата.

Валенсийское сообщество

Decreto 98/2022 создал реестр агентов по посредничеству с недвижимостью, «бесплатный и обязательный» (ст. 4.1), с требованиями к адресу, подготовке, гарантии и страховке в ст. 3. В декабре 2024 г. Высокий суд Валенсийского сообщества по жалобе антимонопольного ведомства (CNMC) отменил часть из них (решение 706/2024, окончательное, по данным CNMC):

• требование о профессиональной подготовке целиком, включая 200 часов;
• суммы гарантий и страхования-поручительства;
• требование, чтобы у онлайн-агентов был адрес в регионе;
• и уведомление, которое должны были подавать разовые агенты и агенты из реестров других регионов.

Обязанность регистрироваться не обжаловалась и остаётся в силе. Перед регистрацией уточните в самом реестре, какие документы он требует сейчас (пресс-релиз суда).

Андалусия

Ley 5/2025 создал «публичный, административный, бесплатный и обязательный» реестр (ст. 50.1), но он так и не заработал. В соглашении, опубликованном в BOE 19 октября 2026 г., правительство Андалусии обязуется изменить закон и отменить обязательную регистрацию. Подробно — в нашем руководстве по реестру Андалусии.

Балеарские острова

Ley 3/2024 сделал реестр обязательным, но Ley 4/2026 изменил это с 14 июня 2026 г.: «регистрация в нём в любом случае добровольна» (Ley 3/2024, четырнадцатое дополнительное положение, наш перевод). При этом тринадцатое дополнительное положение распространяется на всех, кто работает агентом на Балеарах, зарегистрирован он или нет, и требует помещения (или почтового адреса на Балеарах при работе только онлайн), гарантии 60 000 € в год и страхования ответственности на 100 000 € на случай и 600 000 € в год. Подготовку теперь требуют только при вступлении в реестр.

Мадрид, Наварра, Канарские острова и Страна Басков

• Мадрид: регистрация «в любом случае добровольна». Для вступления нужны диплом, 200 часов обучения или четыре года опыта, гарантия 60 000 € и страховка на 100 000 € на случай и 600 000 € в год (Decreto 8/2018, ст. 1, 6 и 7; реестр RAIN).
• Наварра: добровольный, публичный и бесплатный реестр. Для вступления — 200 часов обучения (или членство в коллегии API, диплом либо четыре года опыта), гарантия 30 000 € и страховка на 100 000 € на случай и 600 000 € в год, на 50 % больше при работе только онлайн (Decreto Foral 33/2019, ст. 4, 8 и 9).
• Канарские острова: регистрация «носит добровольный характер». Для вступления нужны помещение, открытое для посетителей (или физический адрес на Канарах при работе онлайн), членство в коллегии API, диплом, четыре года опыта или 200 часов обучения, а также гарантия 30 000 € на офис, которую может заменить страховка ответственности не меньше этой суммы (Decreto 11/2022, ст. 4–8).
• Страна Басков: закон о жилье предусматривает реестр (Ley 3/2015, первое дополнительное положение), а Конституционный суд исключил толкование, при котором регистрация была бы условием или разрешением для работы агентом в Стране Басков (STC 97/2018). Декрета о его создании мы не нашли.

Регистрация как autónomo, шаг за шагом

Если вы будете работать на себя, вот общегосударственные шаги в том порядке, в каком их проходят. Сначала проверьте по таблице выше, требует ли ваш регион вступать в реестр.

1. Регистрация в налоговой по форме modelo 036 — до начала деятельности. Формы modelo 037 больше нет: с февраля 2025 г. всё подаётся по 036 (Agencia Tributaria).
2. Рубрика IAE. Члены коллегии API относятся к группе 721 второго раздела. Для агента без членства налоговое управление (DGT) в своих разъяснениях указало: продажи объектов застройщиков — группа 724, аренда — 799, а группа 834 первого раздела — только для деятельности предпринимательского типа. Для других случаев, например перепродажи вторичного жилья, эти разъяснения рубрику не определяют: уточните её в Agencia Tributaria. Обратите внимание: группа 723, которую приводят многие сайты, — это управляющие недвижимостью (тарифы IAE). Физические лица налог не платят; рубрика указывается в modelo 036 (Ley de Haciendas Locales, ст. 82.1.c).
3. Регистрация в RETA, системе соцстрахования самозанятых, — до начала работы, не раньше чем за 60 дней (Import@ss).
4. Ежемесячный взнос зависит от реального дохода, по уровням (Orden PJC/297/2026, ст. 18). Для начинающих есть льготный взнос, tarifa plana (Ley del Estatuto del Trabajo Autónomo, ст. 38 ter), но его сумму устанавливает закон о бюджете: актуальную цифру уточните в Seguridad Social. Наш калькулятор дохода посчитает взнос по вашим цифрам.
5. В ваших счетах — IVA 21 % (Ley del IVA, ст. 90). Если вы выставляете счёт компании, например агентству или сети, с которой работаете, она удерживает 15 % подоходного налога (IRPF), или 7 % в год начала деятельности и два следующих (Reglamento del IRPF, ст. 95). Частные клиенты ничего не удерживают, и тогда вы сами платите авансы по форме modelo 130. IVA декларируется каждый квартал по форме modelo 303.
6. Программа для счетов должна будет соответствовать правилам о системах выставления счетов (Verifactu): для самозанятых — до 1 июля 2027 г., по Real Decreto-ley 15/2025.

Если вы работаете на сеть или агентство

Многие сети и агентства работают с агентами-самозанятыми. Если не меньше 75 % вашего дохода приходит от одного клиента, закон считает вас экономически зависимым самозанятым (TRADE): договор должен быть письменным и зарегистрированным в государственной службе занятости, и зарегистрировать его должны вы — в течение десяти рабочих дней после подписания (Ley del Estatuto del Trabajo Autónomo, ст. 11 и 12; Real Decreto 197/2009, ст. 6; процедура в SEPE).

Что закон требует с первой сделки

• Противодействие отмыванию денег. Тот, кто профессионально посредничает при купле-продаже недвижимости, — обязанное лицо (ст. 2.1.l), а при аренде — от 10 000 € в месяц. Это значит: идентифицировать клиента и его бенефициара, письменно оценивать риски, сообщать о подозрительных операциях в SEPBLAC, хранить документы десять лет и проходить обучение (Ley 10/2010).
• Информация при предложении жилья. Реклама не должна вводить в заблуждение, а то, что вы рекламируете, обязывает; данные о жилье должны быть доступны покупателю, а полная цена включает, если применимо, ваше вознаграждение и IVA (Real Decreto 515/1989).
• Что клиент может спросить до оплаты. Покупатель или арендатор вправе запросить минимальную информацию о сделке, жилье и участниках до подписания или передачи денег (Ley 12/2023, ст. 31).

Сколько зарабатывает агент?

Это зависит от того, сколько сделок вы закрываете, какое вознаграждение согласуете с каждым клиентом и как делите его с другими агентствами или сетью. Калькулятор дохода риелтора посчитает по вашим цифрам, со взносом autónomo, налогом и расходами.

Что нужно с первого дня

С первого клиента нужно одно место, где каждый покупатель и продавец записан со следующим шагом. Это может быть таблица или CRM. LeadWing — CRM для независимых агентов: вы вставляете каждую заявку, и она становится карточкой клиента, бесплатно до 10 клиентов. Если будете размещаться на порталах, сначала посмотрите, сколько берёт каждый портал.

Источники

Все проверены 19 октября 2026 г..

• Общегосударственные нормы: Ley 10/2003, Real Decreto-ley 4/2000, Real Decreto 1294/2007.
• Каталония: Ley 18/2007, Decreto 12/2010, заявка. Валенсийское сообщество: Decreto 98/2022, решение 706/2024, пресс-релиз суда, дело CNMC.
• Андалусия: Ley 5/2025, BOE-A-2026-21762. Балеары: Ley 3/2024. Мадрид: Decreto 8/2018, RAIN. Наварра: Decreto Foral 33/2019. Канары: Decreto 11/2022. Страна Басков: Ley 3/2015, STC 97/2018.
• Регистрация и налоги: modelo 036, тарифы IAE, Ley de Haciendas Locales, регистрация в RETA, Orden PJC/297/2026, Estatuto del Trabajo Autónomo, Ley del IVA, Reglamento del IRPF, Real Decreto 197/2009, реестр договоров TRADE, Real Decreto-ley 15/2025.
• Обязанности: Ley 10/2010, Real Decreto 515/1989, Ley 12/2023.